华夏幸福刘超:稳住基本盘寻找新增量静待市场企稳 火花谈第47期

发表时间: 2025-02-15 14:42:22 文章出处:产品中心

  2024年,睿和智库目睹了产业园政策环境的变化,以及运营者们为突破困境而展开的积极探索,从降租金到调整产业体系、升级运营和服务模式等一系列动作。例如,

  第47期火花谈,睿和智库创始人韩玮烨对话华夏幸福产业综合体总经理刘超。从快消、商业到产业园,以跨界思考为产业园的升级转型带来实战建议。

  韩玮烨您认为这几年产业园的运营难点是什么?《公平竞争审查条例》的出台,对产业园运营冲击到底多大?

  刘超:产业园招商不是引入一个麦当劳、直接谈租金就能成交。入驻园区前企业都会问几个问题:有没有税收返还、高管退税、人才引进指标、研发补贴、租金优惠,以及产业链上下游支持等。这样一些问题,仅靠业主方是解决不了的,需要属地政府介入给予政策支持。

  2024年8月《公平竞争审查条例》实施后,产业园区的招商挑战重重。此前,引入上市公司或小巨人等企业,市、区两级常有奖励,企业携数百万至千万奖金入园,另外科研和研发奖励政策也都会存在。如今,税收返还政策不再普适,促使各地政府和园区必须探寻新模式,持续推动产业引入并兑现承诺。

  产业定位清晰后,引入链主企业很关键。先找到链主,再围绕其上下游企业打造立体生态,稳定产业链。同时,引入成长型和高聚焦企业,形成大中小企业并存的生态体系,并通过完善的服务体系助力企业壮大。

  在此过程中,我们的能力获得了入驻企业的认可,也实现政府期望的产业繁荣与企业蒸蒸日上,进而强化了与政府未来合作的可能。

  韩玮烨许多产业园运营者苦于没有产业定位与链主企业的引入方法。华夏幸福创新中心采取了哪些有效的策略?

  刘超:在拓展项目时,我们的产业研究团队会结合产业趋势和政策,分析项目所在区域的产业基础和租赁市场。选定项目和产业定位后,会进行圈层产业招商。依托集团在10大新兴起的产业领域布局的42个线下细分招商团队,以及线上产业链图谱,开展精准招商,是重要利器。

  例如,2016年华夏幸福创新中心紧抓AI发展浪潮,基于丰台当地轨道交通、航空航天、新一代信息技术等产业基础,明确打造了中国“AI+”产业特色定位。

  在AI+轨道交通领域,我们多次拜访并成功引入该领域有突出贡献的公司中车;在AI+节能环保领域,引入中化环境、华能、中广核、中航泰达等有突出贡献的公司。

  10%的龙头企业贡献了园区八成以上的经济产值与税收,并带动多家上下游企业入驻,份额约占30%。其余60%多为高成长、偏人工智能研发与应用领域的中小企业,如英视睿达、金控数据、中投国信等企业入驻后,已成长为独角兽和国家级专新特精小巨人企业。

  该项目自2017年建成以来,产业定位与龙头引入策略成效显著。一期21.6万方,建成两年内出租率迅速攀升至90%以上,高峰期更是达到96%,目前仍稳定维持在80%以上。

  韩玮烨如果其他产业园也想搭建像您们这样的产业生态体系,您认为最具挑战的环节是什么?

  刘超:与其说是挑战,我更倾向于找到各自的优势所在。因为在进入存量时代后,产业招商和腾挪,与地域、资金及政策配套紧密相连。

  如今,全国产业高质量发展呈现出趋同化特征,大家也都在存量市场中找机会。因此,我们应该结合自己优势与政策端绑定,尤其是开展面向政府(To G)或国央企的业务,这正是产业所需的业务机会、资金注入和政策扶持。若能将这一些要素有效嫁接,园区可实现良性发展。

  刘超:从我在万达的从业经历来看,我国商业综合体已有20年的历史,主要面向C端客群,周边多为住宅/公寓,形成城市核心商业综合体模式。产业综合体是近年来兴起的新模式,我们内部更倾向于称之为“产业社区”,兼具产业与社区属性,以产业为基础,融入城市生活等功能,是产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区。其打造有以下几个不同维度:

  第一,明确主导产业。结合当地市场和政策,选择已有基础兼具发展的潜在能力的1-2个高精尖产业,吸引高端产业、有突出贡献的公司进驻,集聚大量高科技人才;

  第二,多元业态融合。涵盖办公、会展、商业、酒店、公寓、文娱等多元业态,满足城市多中心、产城融合的发展需求,也让人们在一个区域内实现生产、生活、生态的闭环;

  第三,聚集关键要素。包括科学技术创新所需的人才、资金、机构、平台、政策以及孵化加速载体等,形成创新产业生态;

  第四,强调服务为王。To B与To C服务融合,提供企业端的产业服务和消费端的商务服务,打造综合生态;

  第五,营造社群生态。引入企业不仅需要资金和客户,还要促进企业间的化学反应,打造开放社交空间,组织社流,形成熟络的产业社区生态。

  在我看来,产业社区并非迭代,而是功能的补充。从1.0版本功能单一的沿海制造出口,到2.0版本产业升级的经开区和高新区,到3.0版本功能复合的综合性园区,再到4.0版本产城融合的城市产业综合体或产业社区,4.0更强调以人为本,偏向科学技术创新,适合已有产业和住宅基础的一二线城市,而不是所有园区都要大改造。

  韩玮烨对于操盘手来说,如何去平衡产业综合体中的多业态,会进行业态的动态调整吗?

  刘超:我们主要依据当地调研结果来调整业态配比。以华夏幸福创新中心为例,办公和酒店配比约为1:1,商业配套占15%,此外还会设置一些会展空间,如24小时路演中心、展示中心和商务接待中心。具体配比没固定模式,而是因地制宜,包括设一些艺术中心或者演艺中心等吸引目标客群。

  这其中的逻辑是,企业入园后需要展示空间、会议场地,还需要政策、产业、金融和商务等各种服务。因此,我们会提前配置这些需求,确保多业态的平衡和动态调整,如在酒店中设置一些人才公寓,不仅避免园区走大型住宅开发的老路,也可实现功能的多元和互补。

  韩玮烨如果在其他城市打造类似综合体,能否直接复制华夏幸福创新中心的模式?

  刘超:华夏幸福创新中心大致上可以分为四个业态,包括写字楼、五星级酒店及人才公寓、商业配套、多功能的展厅和路演中心。这些业态有一定的借鉴意义,但复制时需结合当地产业基础,突出产品的优点,为公司可以提供充足的入驻理由。不仅要满足企业办公需求,还要关注企业商务与发展需求,和科技人才工作、生活与社交需求,让企业愿意留下来并发展好。

  我们的核心能力是提供一整套产品研究开发和产业招-运-服-管-退体系。这就包括客研定位、产品打造、成本控制、开发建设,以及后期的招商运营和全流程的资管能力。

  目前,我们主要聚焦三类可复制客户,有资产盘活需求的国央企,有不良资产处置需求的金融AMC,以及有资本优势的产业客户。

  这些经验和模式可以为城市更新项目提供参考,但要根据当地实际情况做调整。

  韩玮烨在华夏幸福创新中心项目的收入中,是更侧重于租金收入,还是服务收入?预计后续全链条运营收入是否会有增长?

  刘超:华夏幸福创新中心的收入主要由三部分构成,包括租金收入、政策性收入和产业服务收入。其中,租金是核心收入,占八至九成,是项目稳定运营的基础。另外,我们也会依据区域政策梳理,争取政府对产业集聚和经济贡献的奖励,以及联合政府主管单位搭建的平台,如中关村科技园双创服务平台、北京市专精特新服务站等平台,为入驻企业及周边提供增值服务。

  在运营策略上,平衡租金与服务收入至关重要。我们正从传统的楼宇运营向产业运营和产业资管转型,因此在引入产业时,不能局限于短期租金收入或政策奖励,而是注重其对园区整体生态的长期带动作用。

  未来,华夏幸福创新中心将继续优化收入结构,一方面维持租金收入的稳定,另一方面通过提升服务质量、争取政策奖励和探索REITs模式等方式,推动全链条运营收入增长。

  刘超:华夏幸福创新中心在城市更新、资产管理方面都有涉足,当下城市更新领域的市场可能会更大一些,因为我们大家可以充分的发挥全链条的能力。其中两大核心能力就是产品力,以及强大的招商能力和政策整合能力。

  当然,资管领域也很重要。所有产业资本都有持有资金成本,他们盼望短期内看到效果,长期也能持续受益。虽然这些要求比较严格,但目前大量产业资本正在涌入,我们大家都希望与他们达成合作。比如,高瓴资本正在打造医疗产业园,雅戈尔也在布局自己的不动产,这都是机会点。

  刘超:依靠粗放式销售增长,卖一套房子、一个产品就能轻松获利的时代已结束。而打造高品质的产品只是基础,关键是要通过运营来获取效益。我们大家都希望在年2025年增加服务类收入,如帮助客户引入资金、寻找客户、推荐产品,或者举办会议和资源对接活动。

  同时,我们还会继续运用科学技术手段和硬件改造,优化能源支出和基础性支出,来提升运营效益、降本增效,公司数字化和能源板块在这方面将发挥及其重要的作用。当然我们会保持适度投资,毕竟在经济下行期,逆周期操作不可取。

  韩玮烨从华夏幸福创新中心的实践经验来看,对别的企业在选址和项目选择上,哪一些原因最重要?

  刘超:我们在打造项目时,不靠第六感,而是坚持因地制宜。首先,区位始终是最重要的因素。无论是过去还是未来,交通便利性决定了项目的吸引力和发展的潜在能力,这是项目成功的基础。

  其次,配套要完善,要有改造空间。无论是文创产业还是科技产业,企业都希望其载体空间具有灵活性和新颖性,以满足多样化的需求。

  再次,不仅关注资本投入,还要强调产业要素的导入。未来,我们在选择合作项目时,会更看重产业属性。

  刘超:我觉得可以从两个维度来看。进入存量时代,第一个任务是聚焦主业,稳住基本盘。无论采取何种手段,都要确保客户不流失,这是未来两三年的重中之重。

  去年,我们也面临是否降租金的博弈。大家都在降本,但关键是要找到让客户满意的方案。

  在稳定主业的基础上,要明确自己的核心优势,比如资本实力、招商能力、资源优势等。结合目标市场,找准合作切入点,寻找新增量,实现“1+12”的效果。比如与国央企合作城市更新项目,或者与产业客户深度绑定,找到新的增长点。

  种种迹象说明,2025年房地产有望企稳。房地产的企稳对各类商业地产都是利好,但过去几年低谷期的磨难,让企业深知:旧有的工作模式不可持续,创新才有出路。

  而创新,也需要辨别真伪。中国式产业园区必须要借助政府支持、抓住市场机会,练好企业内功,保住基本盘,运营、产品、技术的创新才不会是空谈。

  基本盘和创新,离不开组织的创新。因为只有激发人的能动性和创造力,才能克服困难,获得进步。

  刘超口述的华夏幸福创新中心实战案例,向外界传达了:新战略并非空洞口号,而是既有清晰的未来规划,又有切实可行的实施路径。真正将战略落地生根,才能创造实际价值。返回搜狐,查看更加多